Киянка Ірина П. останні півтора року мешкає у Німеччині. Успішна топ-менеджерка евакуювалась з родиною, працює дистанційно і час від часу приїздить в Україну. Останній візит був наприкінці липня. Ірина планувала продати одну зі своїх квартир. Родина до повномасштабного вторгнення активно інвестувала в столичну нерухомість. І тепер, коли виникли потреба у грошах, власниця спробувала виставити на продаж один зі своїх об’єктів. Двокімнатна квартира без ремонту з площею 80 кв. м в одному з найпрестижніших районів лівого берега столиці – доволі привабливий лот. І якщо вірити оголошенням на сайтах нерухомості, нині продавці хочуть за такий об’єкт у новому житловому комплексі поруч з метро біля $120 тис.
Що ж з’ясувала Ірина, коли спробувала запустити продаж?
Ціни на сайтах з продажу нерухомості зовсім не відображають реальної ситуації на ринку. Навіть дисконт у майже 25% не допоміг жінці збути об’єкт у стислі строки, які вона планувала провести в Україні. «Я готова була продати цю квартиру за $95 тис., але покупця швидко знайти так і не вдалося», – говорить Ірина. Наступну спробу вона планує здійснити восени, коли вчергове навідається до Києва.
Практично таку ж історію розповідає «Главкому» Світлана С. Уся її родина – військові. Вони отримали двокімнатну квартиру від держави у престижному житловому комплексі на правому березі Києва ще у 2013 році. Усі ці 10 років власники намагалися продати цей об’єкт (82 кв м) за $120-140 тис. Епопея закінчилася лише влітку 2023 року. Квартиру Світлана збула. Але виручену суму вона називає «смішною». Квартира, яка простояла 10 років без ремонту, пішла за $90 тис. При цьому на сайтах нерухомості об’єкти зі схожими параметрами у такому ж районі виставляються за $120 тис.
Експерти підтверджують: останні півтора року на ринку нерухомості фіксуються неоднозначні тенденції. Здавалося б, через війну ціни на житло повинні були впасти. Так і сталося у перші місяці вторгнення, коли завмерла будь-яка активність. Проте далі відбувалися події, які змусили і забудовників, і інвесторів, і власників вторинного житла у столиці, повернути ціни у валюті на довоєнний рівень, а подекуди навіть виставити вищий цінник у доларах, ніж він був до 2022 року.
Причин цьому кілька, але ключова – обвал гривні, через який будівельні матеріали подорожчали майже вдвічі. Забудовники і продавці намагаються взяти своє. Але реальні ціни купівлі-продажу не відповідають цим побажанням. Історії Ірини П. та Світлани С. – цьому підтвердження. Ринком сьогодні править покупець, а він перед покупкою в умовах війни сто разів думає…
Фінансові експерти вважають, що оптимізму продавцям житла, які виставляють «оптимістичні» ціни, додають сигнали економічного відновлення в Україні. Цього року очікується зростання валового внутрішнього продукту (ВВП) до $174 млрд. Колосальні вливання в українську економіку зробив Міжнародний валютний фонд (МВФ). ЄС, США та Велика Британія також обіцяють продовжувати фінансування. Половина грошей, що надходить в Україну, – це гранти, тобто їх не потрібно повертати.
«Чим вищий показник ВВП на одну людину, тим вища ціна на нерухомість», – пояснює економіст Ерік Найман. Однак він уточнює: за його прогнозами, Україна досягне рівня нинішньої Польщі десь до кінця 2040 року. Отже, ціни на житло в Україні ще довго мають бути нижчі порівняно з польськими. За прогнозами Національного банку України (НБУ), економіка України повернеться на рівень 2021 року до кінця 2025 року. Тобто робимо висновок: нинішні цінники на житло у Києві у доларах точно необґрунтовані. А реальний ринок (ціни проведених угод) їх чітко і жорстко коригує.
Та є ще один аргумент, який дозволяє продавцям завищувати ціни і очікувати, що рано чи пізно покупець згодиться заплатити. Українці мають великі заощадження, але поки вони не поспішають їх витрачати.
То що ж буде із цінами на житло у найближчі місяці?
Інвестиційний потенціал – сотні мільярдів
«На придбання нерухомості українці мають великі заощадження. Гривневі депозити населення на початок 2023 року зросли на 20% – загальна сума накопичень еквівалентна $15 млрд. Крім того, до $11 млрд зросли валютні депозити населення. Разом інвестиційний потенціал ще не використаних грошей – $26 млрд», – рахує економіст Михайло Кухар, який ініціював проведення конференції «Що буде з цінами на нерухомість?».
Звідки гроші, українці?
За даними експерта, ріст депозитів населення зумовлений появою нового кластера споживачів. «Це – військові, які заробляють по 110 тис грн в армії, перебуваючи на першій лінії. Вони отримують гроші на банківську картку – це близько 3 тис. євро. Їх близько мільйона осіб. Вони не встигають витрачати гроші, тому вони осідають на депозитах», – так бачить ситуацію Кухар.
За даними експерта, крім банківських депозитів, «готівка на руках складає понад $60 млрд». Проте в НБУ свої розрахунки: регулятор стверджує, що на руках громадян понад $100 млрд. Отже, інвестиційний потенціал для купівлі нерухомості після перемоги дійсно великий.
Віри у кращі часи гравцям ринку житла додають й обіцяні $200 млрд від партнерів, які зголосилися фінансувати програму відновлення інфраструктури та житлового будівництва. «Це зумовить фантастичний дефіцит робочої сили та будівельної техніки. У будівельників будуть «золоті» зарплати, якщо будувати багато і відразу», – прогнозує Михайло Кухар.
Якою при цьому буде ціна на квартири, прогнозувати складно навіть економістам. Адже за сценарію,коли в Україні у рази зросте будівництво житла, а сотні тисяч квартир будуть роздаватися безкоштовно, хто ж прийде купувати житло за ціною $800-1000 за квадратний метр? Кухар впевнений: «будівельники зароблятимуть шалені гроші, а от девелопери, які власне будують і хочуть продавати житло на ринку, зазнають збитків» в умовах нової конкуренції, яка складеться на ринку.
Слово тим, хто будує
Проте забудовники запевняють: у дійсності з виконанням програм відновлення житла вартістю у $200 млрд все буде не так райдужно. Перша проблема – земля. «Жодне землевідведення під забудову в Україні не проходить без кіпи судів, які тривають роками. Я на 100% впевнений, що не буде можливості освоїти такі кошти, навіть якщо буде робоча сила і техніка. Спочатку потрібно дати право місцевим органам влади виділяти землю», – застерігає київський забудовник, засновник КАН-Девелопмент Ігор Ніконов.
Катастрофи не буде, але…
Загалом у 2022 році український ринок нерухомості критично обвалився. «Показник падіння – майже п’ятикратний. У 2021 загальний обсяг інвестицій у первинну нерухомість України був майже $10 млрд, з них $2,5 млрд – у нерухомість Києва. Наш прогноз на 2023 рік – близько $2 млрд, – повідомив засновник Академії Девелопменту Ігор Райков. – Важкі часи переживають Харків, Дніпро та Одеса, там є епізодичні інвестиції у новобудови. Але здебільшого там продають вже збудоване та введене в експлуатацію житло. Інвестиції в нерухомість Києва впали майже у 15 разів, в області ситуація трохи краще. Вінниця стабільна, Івано-Франківськ має тренд до зростання. Львів, на диво, не зростає».
За прогнозами Райкова, «із $2 млрд загальної суми прогнозованих інвестицій на поточний рік, 70% буде інвестовано у західні області, тобто у міста подалі від лінії фронту – західніше Житомира». Проте експерт вважає, що катастрофи на ринку нерухомості не буде: є альтернативні локальні осередки підвищеного попиту. Дійсно, саме на захід ринулися багато з тих, хто втратив оселю через окупацію чи руйнування.
За прогнозами експертів, попит на ринку почне зростати виключно за рахунок фактора держави. «Наприклад, запрацює на повну потужність програма єОселя – і скільки там коштів, мені здається Мінекономіки до кінця не розуміє», – говорить Ігор Райков.
Забудовники ж тішать себе надіями, що після війни люди активно повертатимуться у свої міста, і насамперед Київ, який має інфраструктуру для життя і відпочинку. Андрій Вавриш, засновник компанії SAGA Development (деякі з її об’єктів заморожені, або критично відстають від обіцяних графіків, що провокує публічне невдоволення інвесторів) намагається не втрачати оптимізму: «Ринок нерухомості почав потрохи відновлюватися з вересня 2022 року. Коли стало зрозуміло, що війська відійшли від Києва, місто оговталося від шоку і почало повертатис
Джерело
